Welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich aus dem Stromverkauf an Mieter für den Vermieter?

Question

Sehr geehrte Experten,
ich würde mich sehr freuen, wenn sie mir zu folgender Situation ihre Einschätzung mitteilen:

Der private Vermieter eines Mehrfamilienhauses (Privatperson, keine Wohnungsgesellschaft oder dergleichen) möchte auf seiner Immobilie eine PV-Anlage errichten und den Strom gemäß der Vorgaben des Summenzählermodells, also inklusive des zugekauften Reststroms, an seine Mieter verkaufen. Nun stellt sich die Frage, ob der Vermieter tatsächlich auch als PV-Anlagenbetreiber auftreten sollte oder ob ein Dritter die Stromlieferung abwickeln sollte. Denn unter steuerlichen Gesichtspunkten drohen meines Erachtens zwei "Gefahren", wenn der Vermieter selbst zum Anlagenbetreiber und damit Stromlieferanten wird:

1. Der Strom müsste als Nebenleistung zum Mietvertrag geliefert werden, was zur Folge hätte, dass - da die Miete selbst nicht der Umsatzsteuer unterliegt - zwar auch die Stromlieferung nicht der Umsatzsteuer unterliegt, dafür aber auch keine Vorsteuerabzug für die Investition in die Anlage möglich ist. Da der Vorsteuerabzug i.d.R. attraktiver ist als der Verzicht auf die Umsatzsteuer ist die Frage, ob Strom als Nebenleistung geliefert werden muss oder ob der Vermieter einfach separate Verträge über die Stromlieferung mit seinen Mietern abschließen kann und dabei die Umsatzsteuer ausweist und abführt.
2. Noch schwerwiegender aus Sicht des Vermieters als obiger Punkt ist die Gefahr der "Abfärbewirkung gewerblicher Einkünfte auf alle übrigen Einkünfte" (wie z.B. hier beschrieben). Denn Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen ja i.d.R. nicht der Gewerbesteuer. Unter welchen Umständen kann nun der Betrieb der PV-Anlage und die Stromlieferung an die Mieter dazu führen, dass auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von der Gewerbesteuer betroffen sind?

Wie gesagt, über ihre fachkundigen Hinweise freue ich mich sehr!

Vielen Dank vorab!

Comments

Hallo Herr Neumann,

diese Variante dachte ich mir in Bezug auf einen Neubau durch.
Mein Ansatz ist die Autarkie. D. h. ich koppel mich PV-technisch vom VNB-Nentz ab und vermiete die Wohnungen mit Strom einfach pauschal. Egal wieviel Sonnenstrom der Bewohner braucht,  er ist in der Miete mit drin.
Den Netzbezugsstrom darf der Mieter in Eigenregie regeln, wie gewohnt.

Die Anlagenkosten können evtl. mit in den Hausbau einbezogen werden.
Diese Feinheiten müssen mit dem Steuerberater geklärt werden.

Der entscheidende Vorteil wäre, daß mit Strom geheizt, gekühlt, warmes Wasser und ...
gelöst ist. Natürlich muß richtig gebaut werden, aber dafür plant man ja.

Bitte lösen Sie sich los von Zuschüssen, EEG-Vergütung und sonstigen Lügen der Regierung.  Jeden Euro, den wir vom Staat bekommen, bringen wir mit 1,10 Euro zurück.

Deshalb favorisiere ich Autarkie! Weg vom Staat! Hin zur lokalen Gemeinschaft.

Bin für Kritik offen!
Gruß Jürgen Schäfer, 03.06.2015

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Hallo Herr Schäfer,
denken Sie bitte auch an diejenigen, die weder ein geeignetes Dach noch die notwendigen finanziellen Mittel haben, eine private Energiewende zu vollziehen. Mit Ihrer Argumentation spielen Sie den Ball den großen Playern der Energiewirtschaft zu. Wir brauchen eine dezentrale Energiewende für Jedermann. 100 % Erneuerbare, so schnell wie möglich!

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Hallo Frau Jung,

bitte sehen Sie mir nach, wenn ich Ihre Antwort, die ich schon mehrmals von Ihnen bekam, ganz direkt beantworte und sage:
Auch Wohnunsbesitzer, Mieter haben Möglichkeiten, für sich die Sonne zu nutzen.  
In Norddeutschland(!) gibt es einige Wohnungsbesitzer, die sich nicht an vermeintliche Vorgaben halten und ihre eigenen PV-Anlagen betreiben.
Beispielsweise am Balkon, auf der Garage, der Gartenlaube oder sonstwo.

Nur so, durch zivilen Ungehorsam können wir die Politiker bewegen!
Stellen Sie sich vor, das der große Energieversorger aus Bayern von heute auf morgen weniger Strom verkauft, weil sich jeder selber versorgt.  
Glauben Sie, daß dann noch Braunkohlestromtrassen gebaut werden ?
Denke eher, daß dann regionale Netze ausgebaut werden, die über weitere Strecken wiederum verbunden weden. D. h. wir haben dann viele dezentrale kleine Netze, die mittels der ÜNB's verbunden werden.
Viele Netze, die in ihrem Netzbereich zentral Überschüsse speichern, die dann mittels ÜNB auch zu Großstädten geleitet werden können.

Mein Ziel von Autarkie ist nicht die Einzelhauslösung, sondern der Verbund von mehreren Hausbesitzern, Gemeinden, Ortsgemeinschaften.
Jedes Haus hat seine PV-Anlage, seinen Speicher und den Anschluß an den Gemeinschaftsspeicher.  Jeder optimiert seinen Strombedarf so, daß er bei Sonnenschein das Wasser erwärmt, mit einer "Luftpumpe"/Bodensonde die Heizenergie speichert, usw. Wohlgemerkt bei Sonnenschein! Direktverbrauch!
Da er aber die Energie, die erzeugt wird, nicht verbraucht, speichert er erst lokal bei sich und dann im zentralen Ortsgemeinschaftsspeicher.
Diese wiederum sind mittels VNB/ÜNB miteinander verbunden.

Soll ich bei den Politikern mit meiner Idee werben?
Die Fragen mich doch nur:  Wo ist mein Vorstandposten in dem System?

Nur wenn wir mit Autarkie beginnen, können wir die regionalen Netze ins Leben rufen!
Eine autarke Anlage zurück ans Netz bringen geht sehr, sehr schnell.

Wir müssen die Politiker dort greifen, wo es weh tut!
An den Ei... nnahmen!
Siehe RWE-Braunkohle-Niedesachsen-Gabriel.

Dann und nur dann kommen wir zu 100% Erneuerbarer Energie für alle!

Wir zwei ziehen am gleichen Ende - mit unterschiedlichen Methoden.

Mit täglich neuer Sonnenenergie!
Ihr Jürgen Schäfer, 03.06.2015

Answer 1

Hallo Herr Schäfer,

danke für den interessanten Input.

Ich würde mich trotzdem noch für weitere Einschätzung bzgl. des von mir genannten Summenzählermodells interessieren, bei dem nicht die Mieter - wie von Ihnen vorgeschlagen - den Netzbezug in Eigenregie regeln, sondern der Vermieter einen "Mischstrom" aus PV- und Reststrom anbietet.

Wäre, wie gesagt, super, wenn jemand Stellung zu den beiden o.g. Fragen bezieht.

Danke!