Teilanlage mieten

Question

Folgendes :

Dach mit ca. 7500m² , 420KWp -Anlage ist geplant.

Es gibt hier 3 Parteien Anlageneigentümer AE, privater Gebäudeeigentümer GE , Betrieb B (alleiniger Mieter des Gebäudes).

Die Anlage kostet ca. 490k ,produziert ca . 353300 KWh/a der prognostizierte Verbrauch des Betriebs liegt bei ca. 100.000 kwh/a .

Aktuelle Situation(angedacht vom Investor): Investor würde Dach pachten ( Strom würde er @ ca. 20 Cent/ KWh inkl. EEG-Umlage ) verkaufen. Dachpacht steht noch nicht fest.

Intresse GE : möglichst hohe Dachpacht ( quadratmeter-abhängig) NICHT kwp oder Ertragsabhängig.

1a) Wie hoch sollte die Pachthöhe in €/qm/a sein ? NRW ,

Dach ist einem guten Zustand, Flachdach.

1b) Gibt es eigentlich einen Miet oder Pachtspiegel für Dächer ? Mal lese ich etwas knapp unter 1 €/m²/a mal 2-6€/m²/a für ein  Flachdach.

Interesse Betrieb: Möglichst niedriger Strompreis / kwh.

Betrieb hat breits einen Angebot über die nächsten 3 Jahre(Preisgarantie) vom lokalen Energieversorger inkl. Netzkosten,Stromsteuer,EEG,KWK §18,19 ,Offshore etc. vorliegen --->(16,39 Ct/KWh) vs. Investor für 20 Cent .

 

2)Wie verhalten sich der Gebäudeeigentümer und der Betrieb am klügsten ?

--> Ich habe etwas über die Teilanlagen-Miete gelesen --> wäre das eine gute Lösung?

GE:+Pacht

AE: +Miete,+Einspeisevergütung +Eigenkapitalrendite

B: +günstiger Strompreis nah bei Entstehungskosten + keine EEG Umlage

Hört sich gut an , win-win für alle , wo ist der Haken?

Wie hoch sollte die Miete der Teilanlage sein?Wie hoch der Strompreis? Wie hoch die Pacht?

 

Ich beziehe mich auf folgende Links :

http://www.dgs-franken.de/fileadmin/DGS-Franken/pdf/Neue_Chancen_fuer_die_Photovoltaik.pdf

http://www.laneg.de/fileadmin/media/dokumente/downloads/Folien_Vogtmann_Workshop.pdf

von Herrn Vogtmann.

(Michael Vogtmann, Experte )

Ist das Konzept hier ratsam?

Grüße und vielen Dank im Voraus!

Answer 1

Ich habe dies mit diesem Konzept der Teilanlage vermieten von Herrn Vogtmann gemacht. Da es bislang schon einige Nutzer gibt ist das Konzept interessant. Aber bislang hat auch noch keiner genau geprüft und geklagt...ob das da Bestand hat...da gibt es auch Anwälte, die dagegen reden.

Nur sind die genannten Preise für mich erstmal nicht nachvollziehbar. Wir liegen bei 110000 KWh Jahresverbrauch mit Wandlermessung bei 20 ct vom Energieversorger und da ist der Strompreis mit unter 5 ct drin. Kann es sein, dass der Netztbetreiber den Leistungszuschlag für die Maximalleistung noch nicht drin hat? Ich würde mir die Abrechnung geben lassen und das Lastprofil ( das es ja bei einer Wandlermessung als Excel Profil vom Netzbetreiber gibt) und dies nochmal prüfen lassen. Mitr dem Lastprofil kann man dann auch genau erschließen, wieviel Solarstrom jetzt wirklich abgenommen wird. Wir haben eine 80 KWp Anlage gebaut und liegen bei knapp 60% Eigenverbrauch.

Entscheident ist hier die EEG Umlage, die ja der Solaranlagenbetreiber auch einpreisen muss. Diese kann nach aktueller Rechtslage unterschiedlich hoch sein (Stichwort Grünstromprivileg, steht ja alles in den Unterlagen von Herrn Vogtmann, wenn Herr Gabriel erfolgreich ist kann das auch wieder ganz anders aussehen.) Ich habe den Solarstrom für 16 ct verkauft, der Nutzer spart also aktuell 4ct. Allerdings liege ich in dem Risiko, dass bei Nichtgültigkeit des Teilanlagenkonzeptes für mich eine Nachzahlung kommen könnte. Da Herr Vogtmann dieses Konzept ja auch mit einer öffentlichen Anlage in Nürnberg umgesetzt hat, sehe ich das Risiko aber nicht so gross.

Auch in den Unterlagen des dgs steht, dass man ein solches Konept von einem Anwalt/ Steuerberater begleiten lassen sollte, sich das als Laie alleine heran zu trauen kann eigentlich nur schief gehen.

Ein weitere Punkt ist die Finanzierung:

Bei einer Vermietung der Anlage wird die Bank ggf. vom Gewerbebetrieb (Nutzer) eine Bilanz und weitere Unterlagen haben wollen ( so war es bei mir), da der Nutzer ja bei dem Energieversorger als Anlagenbetrieber steht und die Bank damit dann erstmal nicht so einfach an die Vergütung kommt ...schwierigerer Weg zum Kredit....die Banken sind hierfür noch nicht so offen.Also Beispiel AE zahlt den Abtrag nicht, dann kann die Bank die Anlage nicht versteigern, da es einen Mietvertrag gibt, wo die Stromabnahme an einen Dritten garantiert wird. Wenn man das bis zum Ende denkt und dem Betrieb erläutert wird der nicht mehr ganz so begeistert sein.

Zur Miete gibt es ja die 2 Modelle Einmalzahlung über 20 Jahre abgezinst oder 20-50 €/ KWp und Jahr bzw. 1-3% vom Ertrag oder 1-2 € je qm, aber die Miete wird jetzt nicht so wirklich spannend für den Grundstückseigentümer sein, da ja auch die Margen enger sind und im Zweifelsfalls dann irgendwann der Solarstrom zu teuer wird bei diesem Modell.

Allerdings bestehen für das Dach eventuell andere Vorteile wie wenigr UV Belastung und sommerlich weniger Wärmebelastung für den Betrieb durch die Module....

Ich hoffe, mit diesen Tips etwas weitergeholfen  zu haben aber ich denke, Sie haben auch schon im Net die richtigen Infos aus Ihrer Fragestellung heraus gefunden. Das Thema ist grade in der aktuellen Diskussion schwierig geworden.

Ein schönes Pfings WE

Erik Liebert